Экспертиза и инспектирование охватывают сложный комплекс строительного производства и эксплуатации объекта недвижимости. Во второй части учебника изложены теоретические, организационные, методические и правовые аспекты назначения и производства различных видов экспертиз по гражданским и уголовным делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции и арбитражных судах, а также по делам об административных правонарушениях.<br>Экспертиза и контроль качества в течение жизненного цикла объекта недвижимости являются одним из средств управления инвестиционно-строительной, жилищно-коммунальной и территориальной деятельностью для обеспечения эффективного использования природных, финансовых и трудовых ресурсов и высококачественной среды жизнедеятельности населения. <br>Учебник предназначен для студентов высших учебных заведений и специалистов инвестиционно-строительной сферы, различных служб муниципального управления, а также судебных экспертов в арбитражном процессе.

ВВЕДЕНИЕ    5
Глава 1. ЭКСПЕРТИЗА ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДА    8
1.1. Общая задача    8
1.2.Вариантное проектирование    9
1.2.1. Система критериев оценки    10
1.2.2. Методика оценки локального места расположения и функции объекта в городе    11
1.3. Задача выбора формы расселения и интенсивности использования территории    26
1.3.1. Концепция квартальной застройки    26
1.3.2. Концепция микрорайонирования    26
1.3.3. Концепция высотного острова    27
Глава 2. ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА    37
2.1. Общие понятия и задачи основных участников    37
2.2. Недвижимость как объект гражданского права    41
2.3. Экспертиза статуса земельного участка и порядок предоставления земельного участка под строительство    43
2.4. Правовая экспертиза инвестиционно-строительного проекта, договора инве­стирования, подряда    49
2.4.1. Экспертиза инвестиционно-строительного проекта    49
2.4.2. Правовая экспертиза договора инвестирования, подряда (субподряда)    50
2.4.3. Правовая экспертиза подряда (субподряда)    51
2.5. Правовая экспертиза управления объектом недвижимости    52
2.5.1. Способы управления объектами недвижимости    52
2.6. Правовая регламентация процессов, возникающих при вводе объекта в эксплуатацию    55
2.6.1. Правовые аспекты приемки объекта строительства и ввода его в эксплуатацию    55
2.6.1.1. Получение заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов    56
2.6.1.2. Исполнительная съемка вновь построенного объекта    57
2.6.1.3. Присвоение построенному объекту почтового адреса    57
2.6.1.4. Первичная техническая инвентаризация и учет объекта    58
2.6.1.5. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию    60
2.6.1.6. Государственная регистрация прав собственности на объект    62
2.6.2. Правовая регламентация отношений арендодателя с арендаторами    62
2.6.2.1. Содержание договора аренды нежилого помещения    64
2.6.2.2. Порядок заключения договора аренды нежилого помещения    67
2.7. Заключение публичных договоров аренды нежилого здания    70
Глава 3. ТЕХНИЧЕСКАЯ И ЭСТЕТИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ    73
3.1 Общие положения    73
3.2. Организующие факторы в проектировании городской среды    75
3.3. Особенности восприятия объектов городской среды    76
3.3.1. Зрительное восприятие городских пространств и объемов    77
3.3.2. Эстетика архитектурных масс, композиций и форм городского пространства    81
3.3.3. Элементы благоустройства в формировании эстетики городской среды    84
3.4. Благоустройство и экология городских кварталов, магистралей, улиц, площадей и пешеходных дорог    85
3.4.1. Экология реконструируемой территории, аэродинамика в зоне застройки, защита от шума, инсоляция среды обитания    86
3.4.2. Благоустройство и озеленение городской территории    89
3.4.2.1. Улучшение состояния среды обитания    90
3.4.2.2. Озеленение городской территории    95
Глава 4. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА    101
4.1. Прединвестиционная фаза    101
4.1.1. Общие положения    101
4.1.2. Принципы экологической экспертизы    105
4.1.3. Содержание оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС)    107
4.1.4. Стадии реализации ОВОС в соответствии с методологией Международной организации по оценке влияния    108
4.1.5. Перечень мероприятий по охране окружающей среды    110
4.2. Инвестиционная фаза (строительство)    111
4.2.1. Перечень основных организационно-экологических проектных решений в составе ПОС по компонентам природной среды    112
4.3. Фаза эксплуатации    117
4.3.1. Внешняя среда    117
4.3.1.1. Негативные факторы внешней среды    118
4.3.1.2. Позитивные экологические факторы внешней среды    120
4.3.2. Жилая (внутренняя) среда    120
4.4. Фаза реновации    126
4.4.1. Общие положения    126
4.4.2. Основные аспекты хозяйственной деятельности, влияющие на устойчивость среды обитания    127
4.4.3. Основные требования экологического стандарта    128
4.5. Фаза ликвидации    128
4.5.1. Общие положения    128
4.5.2. Экологическое обследование территории и строения    129
4.5.3. Обследование отходов строительства и сноса (ОСС)    130
Глава 5. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ    137
5.1. Основные понятия экономической экспертизы    137
5.2. Экономическая экспертиза в общей системе экспертиз недвижимости. Задачи экономической экспертизы    144
5.3. Экономическая экспертиза инвестиционных проектов    145
5.3.1.Основные задачи экономической экспертизы    145
5.3.2. Методы принятия решений в условиях риска    149
5.4. Анализ рыночной среды при проведении экономической экспертизы недвижимости    153
5.4.1. Общие положения    153
5.4.2. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости    154
5.4.3. Жизненный цикл рынка недвижимости    156
Глава 6. СТОИМОСТНАЯ ЭКСПЕРТИЗА    160
6.1. Организация ценообразования в строительстве и сметные нормативы    160
6.1.1. Общие положения    160
6.1.2. Совершенствование системы сметных нормативов    162
6.1.3. Государственные элементные сметные нормы    166
6.1.4. Федеральные единичные расценки    170
6.2. Основные положения по определению сметной стоимости строительства    174
6.2.1. Состав и виды сметной документации    174
6.2.2. Расчет затрат на разных этапах работы по объекту    177
6.3. Зарубежный опыт расчета стоимости строительства объекта при участии в конкурсе предложений    177
6.3.1. Метод целевой цены    177
6.3.2. Смета затрат по строительным комплексам    181
6.4. Расчет цены предложения, выполняемый подрядчиком    183
6.4.1. Этапы расчета цены предложения и основные документы    183
6.4.2. Выбор объектов расчета и определение содержания    184
6.4.3. Деление объекта и расчет объемов    185
6.4.4. Составление предложения    186
6.4.5. Составление субподрядного предложения    188
6.5. Методы расчета затрат    189
6.5.1. Ресурсный метод    189
6.5.2. Ресурсно-индексный метод    191
6.5.3. Базисно-индексный метод    191
6.5.4. Базисно-компенсационный метод    192
6.6. Виды индексов цен в строительстве    193
6.7. Проверка достоверности сметной стоимости    194
Глава 7. ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЙ, КОНСТРУКЦИЙ И ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТОВ КОММУНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ    196
7.1. Общие положения    196
7.2. Контроль состояния конструкций при общем обследовании    198
7.2.1. Фундаменты, подвалы, приямки, подполья    198
7.2.2. Колонны    200
7.2.3. Стены и перегородки    200
7.2.4. Перекрытия    207
7.2.5. Полы    210
7.2.6. Крыши и покрытия    212
7.2.7. Окна, двери    218
7.2.8. Лестницы    219
7.2.9. Балконы, карнизы, козырьки    220
7.3. Дополнительные требования по обследованию зданий (помещений) со специфическими условиями эксплуатации    220
7.3.1. Высокие и повышенные температуры    220
7.3.2. Низкие температуры    221
7.3.3. Химическая агрессия    222
7.3.4. Вибрационные воздействия    223
7.3.5. Просадочные грунты    224
7.4. Общие, плановые и внеочередные осмотры зданий    228
7.4.1. Общие положения    228
7.4.2. Основные виды работ при осмотрах конструкций зданий    229
7.5. Оценка технического состояния здания по результатам общего обследования    236
7.6. Обследование технического состояния объектов коммунальной инфраструктуры    239
7.6.1. Основные положения по системе организации обследования технического состояния коммунальной инфраструктуры    239
7.6.2. Цели и особенности обследования технического состояния объектов инженерной инфраструктуры    245
Глава 8. ФИЗИКО-ХИМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ    254
8.1. Материаловедческая характеристика используемых материалов    254
8.2. Загрязнители воздушной и водной сред    255
8.3. Оценка агрессивности окружающей среды и воздействия ее на материалы объектов недвижимости    259
8.4. Механизмы коррозионных процессов    263
8.4.1. Бетонные конструкции    264
8.4.2. Металлические конструкции    270
8.4.3. Деревянные конструкции    274
8.5. Химические и физико-химические методы исследований состава и стойкости материалов объектов недвижимости    277
Глава 9. СУДЕБНАЯ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА    288
9.1. Использование специальных строительно-технических знаний в судопроизводстве России    288
9.2. Понятие судебной строительно-технической экспертизы, ее роль и значение в судопроизводстве    290
9.3. Предмет судебной строительно-технической экспертизы    294
9.4. Задачи судебной строительно-технической экспертизы    296
9.4.1. Экзистенциальные подзадачи    297
9.4.2. Атрибутивные подзадачи    297
9.4.3. Ситуалогические подзадачи    298
9.4.4. Стоимостные задачи    298
9.4.5. Классификационные задачи    299
9.4.6. Диагностические задачи    300
9.4.7. Нормативно-девиантные (нормативистские) задачи    301
9.4.8. Каузальные задачи    302
9.4.9. Преобразовательные задачи    305
9.5. Общие (общенаучные) и специальные методы судебной строительно-технической экспертизы    306
9.6. Структура и содержание заключения судебного эксперта    316
9.6.1. Вводная часть заключения эксперта    317
9.6.2. Исследовательская часть заключения эксперта    319
9.6.3. Выводы заключения эксперта    324
Глава 10. СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ    330
10.1. Общие требования    330
10.2. Исполнительная документация по строительному контролю    342
10.2.1. Требования к исполнительной документации    342
10.2.2. Состав исполнительной документации по строительному контролю    344
10.2.3. Виды строительного контроля и содержание работ    352
Глава 11. МЕТОДОЛОГИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СОВРЕМЕННЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ В СЕРВЕЙИНГЕ    354
11.1. Сущность геоинформационных систем    354
11.1.1. Общие положения    354
11.1.2. Особенности геоинформационных систем в классе информационных автоматизированных систем управления    355
11.1.3. Банки и базы данных    356
11.1.4. Геоинформационные технологии    358
11.2. Инфраструктура пространственных данных — основа для реализации задач сервейинга    361
11.2.1. Основные положения по созданию и реализации инфраструктуры пространственных данных    361
11.2.2. Единая система государственной информации    366
11.2.3. Облачные технологии — перспективное направление многофункционального использования пространственных данных    368
11.3. Применение информационных технологий в сервейинге    369
11.3.1. Геопорталы, порталы, веб-серверы    370
11.4. Интеграция программных продуктов ГИС в функциональной модели управления проектом (Project Management) на основе цифровой технологии информационного моделирования     372
11.4.1. Применение методологии цифрового моделирования в функциональных моделях сервейинга    373
11.4.2. Синхронизация ГИС с результатами проектирования и строительства объектов недвижимости    377
11.5. Зарубежный опыт использования информационных технологий на основных этапах жизненного цикла объекта недвижимости    377
11.5.1. Мониторинг строительно-монтажных работ объекта застройки    378
11.5.2. Управление технической эксплуатацией объекта (Facility Management) — современный опыт Финляндии    380
11.5.3. Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта (Cleaning) на основе информационной модели здания    383
11.5.4. Проблема качества воздуха    385
11.6. Управление территориальным развитием градостроительной деятельностью    386
11.6.1. Комплексное управление градостроительным развитием на основе ГИС-технологии    386
11.6.2. Комплексная информационная система обеспечения градостроительной деятельности ИСОГД    388
11.6.3. Применение ГИС-технологий на стадии приемки объектов недвижимости в эксплуатацию и выполнения технической инвентаризации    393
11.6.4. Управление портфелем недвижимости с использованием ГИС-технологий по функциональной модели Asset Management    396
11.6.5. Управление инженерными коммуникациями    397
11.6.6. Мониторинг сетей водоснабжения и канализации с использованием приложения WaterGuide    399
11.6.7. Мониторинг сетей теплоснабжения с использованием приложения HeatGuide    399
11.6.8. Мониторинг сетей газоснабжения с использованием приложения GazGuide    400
11.6.9. Мониторинг кабельных сетей с использованием приложения EnerGuide    401
11.7. Экологический мониторинг и организация комплексной системы обеспечения жизнедеятельности населения    401
11.7.1. Общие положения    401
11.7.2. Анализ данных и формирование отчетности    402
11.7.3. Экологический мониторинг при моделировании комплексной системы обеспечения безопасности жизнедеятельности    403
11.8. Управление жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ) с использованием программных продуктов ГИС    404
11.8.1. Стратегия развития ГИС-ЖКХ    404
11.8.2. Портал ЖКХ региона    406
Библиографический список    410
Термины и определения    413