В условиях кризисных трансформаций современной экономики в качестве основного глобального индикатора мониторинга и результативности функционирования муниципалитетов выступает уровень воспроизводства объектов жилищно-коммунальной недвижимости.<br>В этой связи важнейшая народно-хозяйственная задача — эффективное управление результативностью воспроизводственных процессов на основных фазах жизненного цикла недвижимости — как объекта строительства, как финансового актива (товара) и как объекта потребления. <br>Управление результативностью объединяет методологии, процессы и системы управления сегвейинговой деятельностью предприятий и организаций территориального земельно-имущественного комплекса. <br>Учебник подготовлен в соответствии с требованиями Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования третьего поколения. <br>Предназначен для студентов магистров и аспирантов, обучающихся по направлению «Строи¬тельство», а также для преподавателей и специалистов инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной сфер.

Глава 1. КОРПОРАТИВНЫЕ СТРАТЕГИИ СЕРВЕЙИНГОВЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ     5
1.1 Современные подходы к стратегическому управлению сервейинговой организацией     5
1.2. Виды корпоративных стратегий сервейинговых организаций    12
1.2.1. Общие положения    12
1.2.2. Стратегии концентрированного роста    13
1.2.3. Стратегии интегрированного роста    16
1.2.4. Стратегии диверсифицированного роста    18
1.2.5. Стратегии сокращения    21
1.3. Процесс разработки корпоративной стратегии     23
1.4. Модели управления и бизнес-планирование при управлении недвижимостью     32
1.5. Инструмент формирования и реализации стратегии управления объектами недвижимости    34
Глава 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ     55
2.1. Понятие рынка недвижимости    55
2.2. Функции рынка недвижимости     57
2.3. Сегментация рынка недвижимости    59
2.4. Субъекты рынка недвижимости    66
2.5. Комплекс маркетинга в сервейинге    67
2.5.1. Содержание и особенности комплекса маркетинга в сервейинге    67
2.5.2. Маркетинговые исследования в сервейинге    71
2.5.3. Создание концепции маркетинга    78
2.5.4. Деловые риски в рамках партнерских отношений (на примере финских компаний)    82
2.6. Инжиниринг в сервейинговой деятельности    90
2.6.1. Общие положения    90
2.6.2. История инжиниринга    92
2.6.3. Функции инжиниринга    93
2.7. Основные принципы инжиниринга    99
2.8. Инвестиционно-строительный инжиниринг    100
2.9. Виды инженерно-технических услуг     102
2.10. Система инжиниринга в сервейерской деятельности    104
Глава 3. ЭКСПЛУАТАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ    113
3.1. Общие положения    113
3.2. Классификация жилищного фонда (стандарты жилища)    114
3.3. Стандарты эксплуатации жилищного фонда    116
3.4. Основные положения системы технической эксплуатации объектов жилищного фонда    117
3.4.1. Текущий ремонт     117
3.4.2. Капитальный ремонт    118
3.5. Система ремонтов. Планирование ремонта    119
3.5.1. Проведение общих и плановых осмотров    119
3.5.2. Организация и проведение текущего ремонта    120
3.5.3. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации    121
3.6. Обеспечение режимов и техническое содержание помещений зданий    124
3.6.1. Содержание квартир     124
3.6.2. Техническое обслуживание подвалов    125
3.6.3. Содержание чердаков    127
3.6.4. Техническое обслуживание и содержание лестничных клеток    128
3.6.5. Внешнее благоустройство зданий и территорий    130
3.6.6. Уборка придомовой территории. Организация уборки территории    131
3.6.7. Летняя уборка    132
3.6.8. Зимняя уборка    132
3.6.9. Санитарная уборка, сбор и вывоз мусора    133
3.6.10. Озеленение территории    135
Глава 4. КАПИТАЛЬНЫЙ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТЫ. РЕКОНСТРУКЦИЯ     138
4.1. Озеленение территорий    138
4.1.1. Основные этапы расширенного воспроизводства жилищного фонда    138
4.1.2. Капитальный ремонт    140
4.1.3. Система финансирования    141
4.1.4. Система планирования и организации проведения капитального ремонта     144
4.1.5. Текущий ремонт    150
4.1.6. Жизненный цикл ремонтов    150
4.2. Реконструкция: экологические требования и варианты повышения энергоэффективности объектов недвижимости    153
4.2.1. Оценка жизненного цикла объектов недвижимости с учетом экологических требований    153
4.2.2. Критерии для проведения оценки устойчивости реконструкции    155
4.2.3. Экологическая оценка    157
4.2.4. Воздействие на окружающую среду концепций реконструкции    157
4.2.5. Экономика жизненного цикла    164
4.2.6.    167
Глава 5. ТЕХНИЧЕСКИЙ КОНТРОЛЬ СОСТОЯНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ, ИНСПЕКТИРОВАНИЕ И МОНИТОРИНГ    172
5.1. Проблемы, возникающие при контроле технического состояния эксплуатируемых объектов недвижимости    172
5.2. Создание экспертных систем для контроля безопасности эксплуатируемых зданий    174
5.2.1. Основные положения экспертных систем    174
5.2.2. Исходные данные для расчета риска аварии и форма их представления     174
5.2.3. Контроль риска аварии при эксплуатации объекта    176
5.2.4. Использование теории нечетких множеств для оценки технического состояния конструктивных элементов    177
5.3. Планирование контрольных мероприятий    183
5.4. Метод логического анализа симптомов неисправного состояния. Создание поис­ковых схем    187
5.5. Планирование сроков повторных контрольных мероприятий    192
5.6. Определение износа объекта недвижимости    196
5.6.1. Основные понятия и определения    196
5.6.2. Физический износ    198
5.6.3. Функциональное устаревание    201
Глава 6. УПРАВЛЕНИЕ КАК СПОСОБ ИЗВЛЕЧЕНИЯ МАКСИМАЛЬНЫХ ДОХОДОВ ОТ НЕДВИЖИМОСТИ     205
6.1. Институт доверительного управления. Общие положения    205
6.2. Доверительное управление недвижимым имуществом    206
6.3. Трасты и анализ трастовых операций    211
6.3.1. Зарубежный опыт доверительной собственности    211
6.3.2. Классификация трастов    213
6.4. Доверительное управление на рынке ценных бумаг    217
6.5. Паевые инвестиционные фонды    223
6.5.1. Классификация паевых инвестиционных фондов    223
6.5.2. Закрытые инвестиционные фонды    224
6.6. Государственно-частное партнерство    232
6.6.1. Основные участники и объекты концессионного соглашения    233
6.6.2. Классификационные формы государственно-частного партнерства    234
6.7. Распределение рисков при реализации проектов с использованием механизма государственно-частного партнерства     239
6.8. Виды контрактов управления муниципальной собственностью    240
6.8.1. Типы контрактов управления    240
6.8.2. Государственное регулирование жилищных отношений    242
6.8.3. Перспективные направления развития жилищной политики в Российской Федерации    249
Глава 7. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ    261
7.1. Общие положения    261
7.1.1. Стоимость в обмене    261
7.1.2. Стоимость в использовании    262
7.2. Основные принципы оценки недвижимости    264
7.3. Основные подходы к оценке недвижимости    266
7.3.1. Стоимостная оценка недвижимости как объекта, приносящего доход     266
7.4. Оценка недвижимости с помощью затратного подхода    286
7.4.1. Общая характеристика затратного подхода    286
7.4.2. Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)     287
7.4.3. Расчет стоимости строительства    292
7.5.Оценка недвижимости с применением сравнительного подхода    292
7.5.1. Общая характеристика сравнительного подхода    292
7.5.2. Метод сравнения продаж    293
7.5.3. Метод соотнесения цены и дохода    298
7.5.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости     299
Глава 8. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ПРИ РАЗЛИЧНЫХ ФОРМАХ ФИНАНСИРОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ    313
8.1. Общие положения    313
8.2. Классификация рисков и особенности их проявления    315
8.3. Ипотека как особая форма кредитования объектов недвижимости    324
8.3.1. Ипотечное кредитование    324
8.3.2. Классификация рисков ипотечного кредитования    329
8.3.3. Оценка эффективности привлечения заемных средств    331
8.4. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости    334
8.5. Учет организационно-технологических рисков при анализе эффективности инвестиционно-строительных проектов    336
8.6. Методы управления рисками    345
Глава 9. ИНТЕГРИРОВАННАЯ СИСТЕМА МЕНЕДЖМЕНТА В ОТРАСЛИ СТРОИТЕЛЬСТВА И УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ    361
9.1. Системы менеджмента качества в организациях строительства и управления недвижимостью    361
9.1.1. Обеспечение качества и конкурентоспособности продукции и услуг. Международные стандарты ИСО 9000     361
9.1.2. Разработка системы менеджмента качества    365
9.1.3. Оценка экономической эффективности функционирования системы менеджмента качества     372
9.1.4. Аудит системы менеджмента качества     375
9.2. Системы менеджмента охраны здоровья и безопасности труда в организациях строительства и управления недвижимостью    379
9.2.1. Обеспечение безопасности труда и охраны здоровья при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости. Международные стандарты OHSAS 18001     379
9.2.2. Создание системы менеджмента охраны здоровья и безопасности труда    380
9.2.3. Оценка эффективности функционирования системы менеджмента охраны здоровья и безопасности труда    385
9.3. Системы экологического менеджмента    387
9.3.1. Проблемы охраны окружающей среды при строительстве и эксплуатации    
объектов недвижимости. Международные стандарты ИСО 14000     387
9.3.2. Системы экологического менеджмента в организациях строительной от­расли и в управлении недвижимостью    389
9.3.3. Оценка эффективности функционирования системы экологического ме­неджмента     394
9.4. Интегрированные системы менеджмента в организациях строительной отрасли и управление недвижимостью    395
9.4.1. Преимущества создания интегрированной системы менеджмента в организациях строительной отрасли     395
9.4.2. Методы построения интегрированной системы менеджмента    397
9.4.3. Разработка концептуальной модели интегрированной системы менеджмента качества, экологии, охраны здоровья и безопасности труда    400
9.4.4. Оценка эффективности, функционирования интегрированной системы менеджмента    404
9.5. Основные выводы    405
Глава 10. ФИНАНСИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ    409
10.1. Финансы на рынке недвижимости    409
10.1.1. Общие положения    409
10.1.2. Финансовые потоки на инвестиционной фазе    410
10.1.3. Финансовые потоки на эксплуатационной фазе    412
10.1.4. Финансовые потоки на ликвидационной фазе    414
10.2. Источники финансирования инвестиций в недвижимость    415
10.3. Финансовые механизмы на рынке недвижимости    418
10.3.1. Финансирование инвестиций в недвижимость на основе долевого участия в строительстве     418
10.3.2. Кредитование инвестиций в недвижимость    421
10.3.3. Проектное финансирование недвижимости    424
10.3.4. Лизинг недвижимости    432
10.3.5. Нераспределенная прибыль    434
Глава 11. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ    440
11.1. Учет формирования средств на реализацию инвестиционного проекта    440
11.2. Учет строительства доходной недвижимости    453
11.3. Учет эксплуатации и ликвидности объекта недвижимости    465
11.3.1. Момент включения объектов недвижимости в состав основных средств     465
11.4. Налогообложение инвесторов при строительстве объектов недвижимости    468
11.4.1. Общие положения    468
11.4.2. Налог на добавленную стоимость    469
11.4.3. Налог на имущество организаций    471
11.4.4. Земельный налог    472
Глава 12. ИННОВАЦИИ И РАЗВИТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ    478
12.1. Тенденции развития инноваций в недвижимости на современном этапе    478
12.2. Энерго- и ресурсосбережение — основа стратегии устойчивого развития города     481
12.3. Создание инновационной системы устойчивого развития территориального инвестиционно-строительного комплекса    491
12.4. Формирование территориального потенциала инновационного устойчивого раз­вития недвижимости на региональном уровне    500
12.5. Концептуальные и методологические основы формирования инновационного устойчивого развития жилищного строительства    507
Библиографический список    514